刚交房，就跌麻了，房东都卷成什么样了？

现在的福州楼市真实情况如何呢？

在新房市场，因为开发商的钞能力，在各种费用的支撑下，市场上还能暂时保持着某种程度的平衡。

在二手房市场，短暂的小阳春之后，热度早已经大幅度缩水，不是大降价的房源，中介也懒得带看。

但每个城市，能真正反应出市场真实行情的就是二手房的数据，因为这是个大数据时代，每个楼盘的真实成交数据很容易查到。

现在真想卖房的房东，只能让中介拿屠龙刀来砍价了，至于亏多少，说多了都是泪！

PART1

图片来源于中介朋友圈

刷到一个中介的朋友圈，旭辉江山云出一套约120平米的四房两卫，报价是258万。

刚交房就亏80万吗？这已经接近当初的首付了！

买来的原值是308万，之所以说亏80万，这包含了办证的费用，这几年月供的利息成本（不含资金持有成本），满打满算差不多这个数吧。

房子还是毛坯状态，也就是说业主一天没住，几乎把首付亏没了。

258万的价格只能说是相对有诚意，但是江山云出在去年8,9月的时候，总层高为9楼的类洋房产品，中低楼层的价格约为2.3万。

这套二手房在四楼，总层高为17楼，属于低楼层产品，即使亏80万，单价约为2.15万，考虑到二手房未满两年，到手的单价可能也在2.3万左右。

这个价格只是比较容易吸引眼球，整体算一下，可能在实际成交的时候还会被砍一刀，简单点说，首付大概率亏没了。

图片来源于中介朋友圈

不知道开发商是不懂福州的板块分布还是夸张的营销，居然能说这是金山核心地段。

江山云出这个楼盘位于洪湾路和杨周路交界处的东面，整体城市界面和金山真正的核心地段有比较大的差距。

如果非要给这个楼盘一个板块定位的话，应该说是奥体非核心区域。

去年9月还发文说过，这个楼盘没太高性价比，不要被带偏了节奏，即使在那个促销节点入手也未必划算。

只不过，对于福州板块分布不太熟悉的外地人来说，可能就觉得金山是一个相对成熟的地段，而没有对楼盘的具体位置做深入了解。

房东的价格应该是和中介深度沟通后定下的！

如果按照这个价格，或者说再砍一刀成交，对于卖家来说，无疑是血亏，对于买家来说，未必是捡漏。

PART2

图片来源于中介朋友圈

在中介朋友圈还看到一个次新房小区，也是打骨折出售。

滨海橙里的商品房55平卖85万，单价为1.54万，这也是血亏的房东。

这个小区位于三环内，2019年的时候还是摇号销售，认识3个置业顾问，也在那个节点入手该小区的，他们能买，至少说明在那个时候，还有点性价比。

当时的销售单价约为2.1万，因为临近南三环路和福峡路，楼层价差不太明显。

在5月17日的时候，写过一篇该小区有一套挂牌1.4万，未满两年的房源，当时说是笋盘，据说当天就成交了。

从交易成本上看，这个满两年的房源，总价85万也能算是笋盘。

图片为实地拍摄

这个低价房源也是有缺点的，因为是在小地块，离地铁口的步行距离约为900多米，和大地块有一定的分割。

小地块中55平米左右的户型占据多数，户型都是全明结构，但有一些问题：

如果是朝南户型，其中有一个卧室是采光井采光，户型为长条状为主；

如果是两房正常采光的户型，虽然比较方正，卧室主要是靠西面或者东面采光。

那几个买在小地块的朋友，基本都是2020年左右入住的，算是标准的次新房。

装修好后，还没住多久了，这个业主为了卖房，真的也是割肉了。

如果按照2019年的行情，入手这个小两房产品，原值应该是115万左右，加上装修成本，明显也是一个把首付跌光的经典案例。

PART3

图片来源于中介朋友圈

南二环有新老四大金刚，老四大金刚为福州府，凤凰原，海纳新潮，融侨星誉。

可能融侨星誉少亏点，其他几个要楼盘的房东要想卖房，必然血亏。

福州府纯商社区为C地块，看到早期在幸福里挂牌价为299万，一路降价，现在为258万。

其实这个价格还是很难卖出去的，虽然房东已经亏了很多，未满两年，加上其他费用，实际到手成本也要2.5万左右的单价。

图片为实地拍摄

福州府C地块虽然是纯商社区，从产品力角度说没太大问题。

想阐述一个观点：现在在售的叠拼房源，地段还算过得去，但是从高层产品上看，地段就没什么亮点了。

楼盘离地铁口1号线白湖亭站约为1.2公里，周边城市界面也相对弱一点，周边有新四大金刚楼盘，地段，配套和城市界面会更有优势。

除了新房有竞争压力外，福州府在同地段还有安置房社区，房东已经挂1.85万左右的单价。

所以，这种房源即使真的亏50万，也没那么快成交，静候有缘人把！

小结

图片为实地拍摄

拿了几个比较有代表性的次新房作为案例来分析，因为可以对比前后成交的数据，能给大家一个更直观的对比。

说句大家不爱听的话，现在二手房不单是进入买方市场，同时也要接得住中介的砍刀。

一位老中介说：现在真到他们门店挂牌且诚意出售的，都会在房东的预期上使劲砍，价格不到位的话都不愿意精耕。

话糙理不糙，这么热的天，那些没底薪的中介，不愿意把时间浪费在成交几率低的房源上。

已经正式入夏的福州，二手房市场大概率还会走入下行周期。

对于房东来说，要做出一个艰难的抉择，要么割肉离场，要么揉着钢筋水泥等待有缘人！