跳楼甩卖过热是假 老旧户型遇冷是真

在人们的直观感受上，今年3月以来，二手房“卖不动”。二手房真的变成了“不动产”？房主们真的在集体逃离楼市？对于这一追问，机构的答案却是否定的。

据贝壳研究院调研，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量三至四成，处于正常水平；更值得关注的是，挂牌量增加背后一个关键原因是换房需求的增加，这部分人卖掉二手房之后所得资金仍然会回到市场。遗憾的是，二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，新房市场亦备受拖累。所以，当下各地挂牌量高涨的真相，似乎并不全是外界所渲染的“资金在逃离楼市”，而是卡在交易环节的置换需求。

对此，受访业内人士均建议，搞活二手房市场，提高房子的流通性，可以有效激活楼市活力，因为二手房市场，早已不是一个孤立的市场。

难卖的二手房

近段时间，楼市喧嚣发生在二手房市场，各地挂牌数据不断攀升、“抛售潮”的声音四起……那些正在卖房的二手房业主，是最先感知到市场变化的人。

炎炎夏日的北京，张女士正在为手中一套房伤神。今年年初，为了变现回笼资金，她将朝阳区一套大户型房子挂出去，内心预期价格千万元有余。但几个月以来，来看房的人出价都不及预期，与其心理预期相差了100多万元，一直难以成交。

负责维护这套房源的中介表示，最近二手房市场整体情况一般，门店成交量下降了不少，市场整体挂牌和库存都比较大，房源总量多、客户心态谨慎，整体市场成交节奏变慢了，“一般小户型房源成交还可以，但大户型成交周期要更长一些。”

广州的李女士也面临类似的处境。今年年初，为了置换品质更好的新房，她将一套房龄20年的四居室挂牌出去，小区虽老但地段好配套完善。但接下来的卖房之旅，却不如想象中顺利。几个月下来，李女士的房子来看的人不少，但至今未成交。没出手的二手房，成了李女士置换路上的“小难题”。

二手房真的越来越难卖了吗？除了业主微观层面的感受，5月的二手房成交确实有所下滑。有数据统计：5月，10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%。分城市来看，5月重点10城成交量全数回落。

比如，市场需求一直较为稳定的北京，近期二手房市场也有降温迹象。今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套的高峰，创下近5年新高；随后4月份下滑到约1.39万套。截至5月末，据北京住建委官网数据统计，北京二手房网签12117套，环比下滑13%。

挂牌量为何激增？

二手房业主卖房难，背后不可忽视的影响因素是：多地二手房挂牌量正在攀升。存量市场犹如流动的“蓄水池”，不断扩大的市场容量，加大了二手房交易的难度。从一线城市到多个核心二线城市，越来越多的人正在出售手中房产。

诸葛数据研究中心监测数据显示，今年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%。从同比看，近一年来，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州涨幅也均在100%以上。在公开中介平台上，目前北京市二手房挂牌数已超12万套，南京的挂牌量则突破17万套大关，武汉逼近20万套……

不断增加的二手房源，令楼市前景再添了一层迷雾：“投资客”抛售离场？业主降价抛售？天量二手房带来了种种关于市场的猜测。争议背后，二手房挂牌量激增究竟是何原因？需要为此担忧吗？

58安居客研究院院长张波表示，二手房在架量不断增多，主要原因还是市场销售节奏变慢，二手房源在架时间增长。从安居客线上房源在架时长来看，5月已呈现上涨趋势，从4月的71.3天上升至5月的75.1天，北京、上海等一线城市，二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。

贝壳研究院调研则显示，目前二手房在售房源量的确在增加，但并不代表“抛售”，挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过七成，多数二线城市换房需求占比超过5成，多数消费者选择“先卖再买”，导致二手房新增挂牌量短时间内增加。

此外，虽然有业主降价行为，但目前并未出现大幅的“降价潮”。贝壳研究院表示，我国大部分城市房价具有稳定性，5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例，占整体挂牌量的30%-40%，处于正常水平。只有极个别市场本身下行压力较大的城市，挂牌量增加、同时均价明显下跌。

一位房企内部的市场研究人士认为，对二手房挂牌量的问题，要分城市看待。首先，一线城市本身就是二手房主导的市场，基本面较好，降价房源比例占比较低。同时，综合考虑去化周期和需求基数，挂牌房源量并不高。而对部分曾经历快速市场上行、一二手倒挂严重的二线城市而言，过去市场上升期曾有大量投资客入场；今年以来，这些低成本投资房源投入市场，且存在一定降价出售空间，这些城市消化市场存量会更具挑战。

不过，二手房挂牌量与新房库存并不等同，有买房就会有卖房，在二手房交易越来越成为主流的市场中，只看二手在售房源量，并不能得出市场供给过多的结论。

被抛弃的“老破小”

若细察各大城市的挂牌房源结构，或可从中探寻到二手房挂牌量较高的另外一个重要原因，即“老破小”占比不小，且越来越不受买家青睐。

记者选取了当前二手房挂牌量较高的10个城市，对其挂牌房源进行分类筛查发现，在挂牌的房源中，一室、二室小户型房源挂牌量占比较大。同时，楼龄在10年以内的次新房挂牌量较少，而楼龄超过10年的房源占据了供应的大头。

事实上，楼龄大、面积小的二手房确实受欢迎程度较低，其中更多的原因是，当下购房者对房屋安全性的担忧、对舒适生活环境的追求。

另外，从资产的角度来看，楼龄较大的住宅资产保值能力也不如次新房。比如，2021年6月房贷额度紧张时，相比楼龄较小的商品住宅，成都不少银行就收紧了2000年以前建成的二手房按揭贷款审批。

当然，并非所有的“老房子”都不受待见，具有较好学区属性的“老房子”依旧是二手房市场中的香饽饽。不过，这样的房子一旦失去学区加持，市场价值会随之下跌，流动性也快速变弱。例如，北京市的著名学区德胜片区，也是“老破小”聚集地。2021年，该幼升小失去进入名校的机会，一年间，片区内二手房成交量腰斩，有房源降价200万元甩卖。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，“老破小”因为楼龄、基础设施配套不全等原因，小区本身存在缺陷，但当前部分“老破小”小区仍具备一定资源优势，如优质的教育资源、相对完备的周边配套等，随着城市更新、老旧小区改造的进一步加快推进，“老破小”的居住品质也有一定提升的空间。因此，部分区位较好的老旧小区依然会受到购房者青睐。

如何重启换房链条？

二手房市场不是孤立存在的。我国房地产业历经30多年的发展，大量新房渐次进入二手房市场，后者在不少城市中已占据了颇为重要的地位。

尽管目前我国的住房供需总体基本平衡，但有房并不是终点。和10年前不同，当下的住房需求中，绝大多数是“卖小买大”“卖旧买新”的改善需求。

在房屋总价处于高位的现阶段，改善置业的资金门槛颇高，卖掉旧房就成为置换的关键环节。建诚智库负责人苑承建表示，在一二线城市，房地产市场已经融为一体，形成了“卖一买一”的置换市场链条，二手房市场的卖家往往会成为新房市场的购房者，而且也会通过出售二手房获得购房资金。

据贝壳研究院调研，一线城市中，北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%；二线城市中，南京、天津、合肥、成都卖旧买新对新房市场的贡献均超30%。

在这样高关联度的市场中，当二手房活跃度趋弱，置换链条上各个环节的流通速度也就不可避免地放缓，进入新房市场的潜在需求减弱，新房的购买力萎缩，从而影响整体预期和情绪，促使整个房地产市场持续低迷。

于是，搞活二手房市场，解决其流通性降低的问题，也就成为重启置换链条、增加市场活力的关键举措。事实上，2022年以来，监管层已出台了不少政策，包括带押过户、存量房连单并行办理、个人所得税减免等，以提高存量住房流通率，鼓励卖小买大、卖旧买新。

在当下的时点，业内给出了进一步的政策建议。针对交易环节，贝壳研究院指出，交易成本是换房的核心障碍。该机构认为，换房行为涉及两个交易，中间的衔接对于顺利完成连环单尤为重要，而目前大部分城市还没有实现较为顺畅的“带押过户”，同时若贷款无法准时到位，就会造成连环单违约。此外，高能级城市仍执行的“认房认贷”政策，导致置换时的高首付比例、高贷款利率；同时部分城市存在“卖一买一”征收两次税等情况，也对需求释放形成了制约。

在具体政策上，陈文静建议，核心城市应优化“普宅”的认定标准，降低非普宅的首付比例和税费，降低购房成本和门槛；按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消“认房认贷”等，同时可结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例等给予支持。若政策能及时跟进优化调整，市场情绪将得到有效提振，购房需求入市节奏有望加快，有利于促进行业良性循环。

据第一财经、贝壳财经