律师讲二手房买卖-不可不知的二手房知识

在房屋买卖中，经常可以听到“二手房”的叫法。二手房，通常指的是已经不动产登记机构登记备案并发放不动产权证书、能够再次上市进行交易的房产。在购买二手房前，建议购房者（或称买受人）应先了解关于二手房的基本知识。

一、分户产权证

既然有“二手房”，必然就有“一手房”，区分这两种房屋的最常见标准是是否已经办理分户产权证。按照这一标准，即使是未居住过的新房，如果已办理分户产权证后再进行交易的，就属于二手房；如果未办理分户产权证，应属于一手房。

分户产权证就是我们日常见到的，记载有分摊建筑面积、占用土地使用权面积的不动产权证书。分户产权证是相较于总产权证而言。总产权证指的是由房产商（或称开发商）办理的不动产权证书，即房屋所有权的首次登记。《商品房销售管理办法》第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

按照程序规定，在房地产项目竣工后，房产商向登记机构申请权属登记，登记机构向房产商颁发总产权证。而分户产权证是每套房子的权属证明，在办理总产权证后，通过房屋测绘，计算分摊建筑面积、占用土地使用权面积，再单独制作分户产权证。

在办理分户产权证后，该房产的交易就被纳入有效的监管范围内。如果因房屋买卖涉及房屋产权变更，需要办理房屋所有权转移登记（简称过户登记）才能生效，其交易过程受到法律的监督与保护。

二、增量房、存量房与次新房

在二手房买卖中，我们经常听到增量房、存量房、次新房等名词，下面对这三个名词做简单介绍。

增量房俗称一手房，指房产商投资建造、还没有办理分户产权证的商品房。通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产。有些烂尾楼的楼盘，经过项目重整后竣工交付，虽然房屋已经比较老旧，但还是办理房屋所有权首次登记，所以该房屋还是属于增量房。

存量房一般又被称为二手房，是指国有土地上建设的已交付使用且已申领不动产权证的房屋。对于房产商预（销）售的商品房，一般不属于存量房屋。存量房从严格意义上来讲是存量资产，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房主要是产权已经归属自然人或非房产商的单位的房屋。

次新房属于二手房的一种类型，一般是指项目竣工交付在5年之内的房屋。次新房相对于其他二手房而言，外形较新，其房屋质量、小区环境也更好，有些房屋还未使用过，属于白坯房，与新房几乎一样；相对于新建商品房而言，配套设施更完善、物业服务也较好，所以可以马上入住。次新房在二手房市场中比较受购房者的青睐。

三、二手房的不同来源与差异

因为房屋权属主体的多样，二手房来源的渠道也有多种。除房产商出售给个人，再由个人进行出售的商品房这一基础来源外，还包括单位出资建设后分配给职工的福利房、职工集资建设的单位集资房、单位购买后转售给职工的房屋、住房改革后的已购公有住房、满足上市条件的经济适用住房或共有产权房，等。

不同来源的二手房在交易程序上也不尽相同。所涉及的限购政策、税费、价格等存在较大差异。所以在购买特殊来源的二手房时，购房者需要综合考虑，必要时可以向律师咨询或请律师协助办理。

如：经济适用住房的二手房转让需要符合一定的条件。经济适用住房是一种具有社会保障性质的政策性住房，由政府提供政策优惠，限定套型和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难群体供应。经济适用住房的用地采取划拨的方式，免收土地出让金，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。根据《经济适用住房管理办法》（2007年颁布）第30条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

如果购房者要购买的二手房是经济适用住房性质，首先要查一下是否处于限制上市交易期限，即已购经济适用住房是否满5年。具体起算时间，可以查看不动产权证书记载的登记时间。如果在签订合同时没有说明是经济适用住房，很有可能发生在无法办理过户登记的情形。发生这种情况，购房者可以主张合同无效，出卖人（简称卖方）除了要退还已收取的购房款外还要承担损失赔偿责任。所以，涉及经济适用住房的转让，要比一般商品房的办理手续、流程更加复杂，交易双方应尽到更加审慎的注意义务。

共有产权住房也属于保障性住房，是由政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房家庭按份共有产权的房屋。其二手房转让也有一定的限制，一般是规定取得不动产权证书后10年内不能上市转让。不过可以通过购买政府产权份额，获得全部产权后上市转让；也可以与代持机构按照各自产权份额上市转让，分配总房款的相应部分，住房性质转为普通商品住房。

已购公有住房又称房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。已购公有住房的二手房转让时，需要特别注意土地的性质是否属于国有划拨性质。已购公有住房分为两类：一类是按照成本价购买的已购公房；另一类是按照标准价（优惠价）购买的已购公房。购买价格的高低将决定已购公房是否可以直接上市以及所补缴土地出让金的标准。如果是职工按照成本价购买的住房，产权归职工个人所有，出售该已购公房时，在补缴土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

如果是职工按照标准价购买的住房，职工仅拥有部分产权。产权比例按照售房当年标准价占成本价的比重确定。职工在出售该已购公房时，需要补足房价款转为完整产权，方能按照房改成本价的有关政策上市出售。在转让已购公房时，当事人需按照法律法规和当地政策的规定办理各种手续。

如果是产权人购买的普通商品房进行二手房转让时，一般不存在限制。但需要注意的是：如果该房屋是赠与、继承、遗赠所得的，出卖人在承担税费方面存在一定的差异。如获赠或继承来的房屋以后再转让时，个人所得税的适用税率为20%。如果交易双方此前对税费承担没有明确约定，在办理产权转移登记时，个人所得税应由出卖人承担。有些出卖人发现自己需要承担的税费很高，觉得很不划算，要求解除合同，但买受人不愿意解除，容易因此产生纠纷导致诉讼。