深圳楼市：大户型豪宅的标准是什么

表哥，大户型的不一定是豪宅，小户型的一定不是豪宅。那像海德园有89的户型，是不是也说明海德园不是豪宅？如果一个小区有89平的四房，是不是就可以把这个小区踢出豪宅名单了？

你应该是没有少刷到欧大的视频！

深圳的住宅有四种类型，刚需上车，普宅，豪宅，顶豪。唯一定义的标准，是总价，而不是180平的面积。奢侈品比拼的不是，谁用的是牛皮还是羊皮，用的是什么制造工艺，镶的什么金银珠宝，唯一的标准就是价格。

豪车的定义，不是什么几杠发动机，多少匹马力，百公里加速，唯一的标准就是价格。豪宅也是一样。恒裕槟城的89平，翡翠海岸的89平，他们被市场冠以豪宅的身份，就是来自于总价的自信。而真正的顶级豪宅，是一定是大面积，这一点可以说毫无疑问。而豪宅，普宅就看如何市场定价了。

这句话没有错，完整一点就是，大户型的不一定是豪宅，小户型的一定不是豪宅，顶豪一定是大户型。

你好，大表哥，前海深业云海湾这个盘183方，未来有流动性吗？请问这个总价还有那个新房可选？

回复：180平以上的面积，在未来会是一个改善置换的主流。在产品开发上，一般是80%左右的使用率，180平的产证面积，刚好就是144平的实用面积，是打造4房以上最标准的产品设计面积。未来随着改善家庭对于面积的置换，尤其是二胎家庭，4房未来会是改善刚需。所以面积上，180平并不是产品错配。所以影响它流动性，并不是面积。

前海的价值兑付，并不是需要政策，前期给予了很多政策，是需要等东风来，这阵东风是中国的经济能够真正出海，真正形成价值输出，有价值输出才能吸引外来资本，打开离岸市场全球化，如果前海只是像深圳本土的企业小打小闹，基本上形成不了大湾区的气候。而这阵东风，就是国运，天时不到，急不来的。

2019年前海的大礼包就操之过急，因为香港的小青年，加速了前海上位的步伐，但是由于底层根基不稳，刚给完大礼包，就迎来了3年疫情，中国经济全球化受阻等多元化影响，前海的出海举步维艰。

这个2000万附近的价格，目前打新的产品，目前在售或者即将带入市的产品，前海时代三期下半年可能会有，东角头地块，半5今年不一定会出，海德园149的也一直没出来，宝中的都市茗会还不如前海，这个价位打新，先等等，不着急入手，目前没有特别心动的产品

星球提问：深物业金领小两房可以投资加自住吗？

回复：不可以。

1.深物业金领是1991年拿的审批，距今已30年，项目原本的70年产权，已经缩水至40年。

2.深物业金领房产证写的是“居住用地/单身公寓”，这是一个历史遗留问题。因为90年代还没有现在的商务公寓的说法。70平方米以上房产证写的是“居住用地/住宅”，而70平方米以下则写“居住用地/单身公寓”。目前这类单身公寓属性的住宅，在深圳的政策中并不是限购的。

3.港式设计，无阳台，车位不足，通风差，实际居住起来，欠缺舒适性。

4.皇岗板块的价值孤岛，无论是产业，还是学区升级，还是皇岗村一二三期的改造，都是辐射不到

请问老师，要卖做了抵押经营贷的房子，如果买家非全款，赎楼需要垫资多久？

回复：1.提前还款申请15天

2.还清欠款，从这里开始计垫资利息

3.老红本从银行拿回1-3个工作日

4.拿到老红本，去不动产登记中心办理注销，变更登记，1天完成

5.出新的房产证，3个工作日，取证当天，即可办理抵押。

6.新的房产证抵押完后，等待放款，预计5-10个工作日，各个银行工作效率不一样，存在时间差异。

7.到账回款，垫资结束

8.所以全过程，在比较顺利的情况下（中间不需要补资料啥的），在10-17个工作日，中间可能间隔4-6天的周末，垫资计息的时间，时间约在14天-23天。如果不太顺利办事拖拉，时间上会后延1周左右。

最后再补充一点，经营贷是无法带押过户的，目前在深圳只适用于按揭贷款。