楼市量价齐跌! 最后一根支柱学区房也将倒下, 你还有必涨的信仰吗

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去年下半年以来，我们知道房地产进入到了隆冬，几乎每一个城市的房子都不好卖。到了今年二三月份情况有了可喜的转机，很多城市迎来了一小波的小阳春，价格也上去了，量也上去了，甚至有些城市推出楼盘还要摇号，被称为摇到你就赚到。

上海有一个楼盘甚至这个新房和二手房价格倒挂，有人声称你只要买到这个新房立赚2000万。是的，您没听错，不是200万，而是2000万。可是到了四五月份马上寒气再度袭来，房子又不好卖了，而且你再降价也卖不出去，量价齐跌。在量价齐跌的同时，越来越多的城市挂牌的二手房数量越来越多，你挂牌15万套，我挂牌18万套，他挂牌20万套。

有的二手房房东说我这个房子都挂两年了，我还没卖掉啊！是的，新房都不好卖，二手房更难卖了。尤其是有的地方二手房房价比新房还要高得多，为什么市场会坏到如此？咱们首先讲，二三月份之所以有一波小高潮，主要原因是疫情管控措施结束了，我们对新冠回归到了乙类乙管，很多人都觉得经济复苏有望，尤其是五一确实旅游是相当火的。所以大家觉得是不是房地产的春天又到来了，去年下半年的寒气将被一扫而空。

但经历了二三月份之后，我们看到了全球经济形势实际上很不明朗，俄乌战争还要继续，美国债台高筑，欧美老百姓手里都没钱了，消费都哑火了，以至于连累着我们的外贸出口都在下降。而另一方面，虽然新冠疫情已经结束了，但是很多行业还没有翻过身来，再叠加互联网大厂的增长乏力，很多大厂今年都在裁员都在降薪，马上我们又要迎来1000多万的高校毕业生找工作都困难，所以很显然整个市场的承载力是非常有限的。

过往20年间我们大多数人对房地产都有迷信，那就是觉得中国的房价是一定会上涨不会下降的。确实，20年前北京一平米可能卖三四千块钱，现在三四万、五六万、十几万甚至二十万都有。所以我们觉得从长线看，房地产是一定会上涨的，别说10年涨10倍，10年涨5倍总归能有吧？

可问题是大家有没有想到，今天北上广深的房价已经飙涨到什么状态了？动辄一平米10万，你让它再涨5倍，一平米50万，那是个什么概念？尤其是大家要想一想，这么高的房价是由谁在支撑的？一个刚毕业一个月拿三千五千的大学生支撑得起吗？他连租房都支撑不起。

以往互联网高速发展的时候，我们创造了大量的高薪岗位，有的高校毕业生完全零经验的一毕业能拿到一个月3万的月薪，甚至再过几年之后百万年薪也是可以期待的。有这样高收入的人群或许能支撑起现在的房价，但是他也支撑不起现在房价再乘以5倍10倍的未来。更何况今天还有很多中年失业者，很多互联网从业者20多岁刚毕业的时候就拿高薪拿了十几年高薪，他就觉得我会一直这样高薪下去，然后他就敢去买10万、15万一平方房子，他就敢去贷款300万、500万，因为他觉得反正我现在薪水这么高，未来我的薪水会更高，我一定能cover住贷款。

可现在突然之间就让你失业了。每一个行业都有它的高速发展期和平稳发展期。很多传统行业之所以给予的薪资不高，是因为它已经进入到了平稳发展期，而互联网行业在一路高歌猛进之后，现在也进入到中年了，各大公司不再去没命的抢人才了，因为他们也融不到更多的钱了。在这个状态之下，我们的城市还有多少高收入群体能支撑得住房价？

当然还有一个问题，那就是出生人口的急剧下降，这一波房地产寒冬有一个突出的景象，就是连学区房价格都在下跌，有的城市这半年以来学区房价格都下降了两成以上，为什么会这样？以往咱们的逻辑是什么？房子都能降价，学区房是不可能降价的，因为学区房它不是用来居住的，而是用来上学的，等你的孩子上完学之后，你还可以把它卖出去再赚一笔，这是个金融产品。

可问题是我们的出生人口太少了，今年我们高考报名的人接近1300万，可是今年我们出生人口大概只有七八百万，也就是说18年后这批小孩即便在中考一个都没被淘汰下去，高考的时候人数也就是今天的2/3了。更何况怎么可能一个都不被淘汰呢？所以最先感觉到寒意的就是各大城市的妇产医院，有朋友说三四年前他老大出生的时候一床难求，产妇都得挤到4人间去，可是今年他生老二的时候什么关系都没找，就可以直接住单人间。

为什么？这个妇产医院每天接生的孩子的数量都在大大减少，这两年还是医院和幼儿园，再过两年就是小学和中学了，以往出生孩子太多，大家都要去买学区房。甚至有很多学校发出了学位预警，现在很多学校纷纷取消学位预警了，再下一步可能很多学校都会因为招不到足够的人而要关停并转了。所以大家突然发现你哪怕没有一个学区房，你也能入读一个不错的学校，那么我还要把这么多资金压在学区房干什么？

因此支撑房地产信仰的最后一根支柱，学区房它也马上就要倒掉了。我觉得这倒也是个好事，这说明房子正在慢慢回归它的根本属性，那就是居住。我们买房子是干什么的？我们不是为了炒作学位的，我们不是为了赚钱投机的，我们根本的目的不还是为了居住吗？为了让大家有一个温馨和睦的家庭吗？

过去这些年为什么房价会一直飙升？实际上也有一个很重要的原因，就是大家都认为房价永远会上涨，哪怕我不需要住房我也要先买一套，哪怕我不是为了投机，我也是要让自己的资产保值增值，甚至给子女提前准备，以至于我们有了巨大的浪费。

现在好了，我们对房地产永远上涨这个信念已经开始打折扣了，已经有人不相信房子在未来5年和10年会继续上涨了，那么怎么办？那么你有需求你就去买嘛，你没有需求你完全没有必要买，因为买到手可能不是一个金蛋，而是一个烫手的山芋。

就像日本那样，日本通缩30年，日本房价不但没涨还在降价，所以50%以上的日本男女青年在结婚的时候根本不想买房子，买来干嘛呀？买来一个累赘吗？我租房不是更惬意吗？