深圳楼市分化，买房依然值得！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

提问：深叔，你好，已婚，有一个孩子，在上小学，为了子女的教育，最近在关注相关信息，请问深圳的教育资源有些什么特征？深圳的中考、学校、区域有些什么值得关注的信息？深圳湾中学的学位房值得购买吗？

深叔：你好，关于深圳的教育，有以下几点特征：1.在深圳中考中，深圳户口占优势，深户高中录取率远高于非深户。2.深圳的学校建设速度跟不上人口流入速度。3.四大的点招生和地段生升学率差距大。4.房价一定程度上代表了生源水平，生源决定学校的水平，所以学校水平由高到低可以排列为：福田南山>宝安>光明、龙岗、坪山。5.南山的学校招收的都是地段生，八大率在20%左右，主要是生源优质，其次才是教学质量的原因。6.孩子的成绩不仅仅取决于学校，更取决于父母对孩子的教育投资。7.深圳湾的居住价值大于学位价值，从深圳湾的经济发展水平可以得知深圳湾的学校水平不会很差。8.一般家长会让男孩走应试路线，女孩走出国路线。

提问：深叔，你好，我在大鹏新区有一套房子，现在房价仅仅3万多，甚至没有东莞的松山湖房价高，想不通深圳的房子为什么会被东莞比下去，请问是什么原因呢？

深叔：你好，深圳大鹏的房价比不过东莞的松山湖，原因在于这几个方面：1.松山湖有华为及周边产业链支撑，购买力较高；2.大鹏的核心产业是酒店餐饮娱乐业，季节性强，人口不多，消费需求不大，购买力稀缺，离城市中心远，没有优质产业支撑；3.中广核的核电站在大鹏，人们对核电站有误解，认为有辐射，对大鹏有一定的负面影响。总的来说，大棚适合资金充足、时间充裕的人群选择。

提问：深叔你好，小孩2岁，预算总价800-100万的房子，想要在深圳南山买学位房。有什么好的区域推荐吗？

深叔：你好，深圳南山学区房价位高居深圳前排。在南山地带，坐拥多所高级中学。总价高的学位房的选择方法以南山区为例子，在南山区教育资源的带动下，南山学位房价格走势变化大。深圳的各大区域教育资源丰富，主要集中在南山中心区、前海、蛇口、南头、华侨城等地，各大中学云集。不同户型定位也不尽相同，一房选强势，二房认准高价值、高辨识度和高品质，三房及四房优势互补，学位房和小区品质可相互补充。买房要认准，尤其体现在学区房上。

另外2房方面，最好选择片区内热点价值高、名校实力强，辨识度高的学位房，前海、蛇口片区值得关注。而在前海，可以考虑南山实验荔林小学或者鼎太小学+南山实验南海中学的学位房，然后再是南山实验荔湾小学+深大附中的组合。在蛇口建议关注育才系小学+育才二中或育才三中的组合。至于选择3房方面，比较好的学位房大多是老破旧或老旧类型的楼梯房为主，蛇口的育才系小学+育才二中或三中是首要关注的方向。如果够不着、看不上这个价位段的优质老破旧学位房，那么建议沿着还改善楼盘品质+更大面积+热点板块+保值能力的方向去找学位房。

提问：深叔，你好，想了解买房的相关知识，自己在网上找了很多资料，但作为门外汉看起来也是一知半解，不知道哪些是有用的信息，请问买房第一步要做好什么？

深叔：你好，买房需要明确动机，找准需求，买房的动机可以分为这几类：1.以过渡为目的，主要是年轻刚需，这类人群往往希望用较低预算买到各方面完美的房子，这种想法很难实现，建议刚需买首套房子时考虑升值空间即可；2.改善型购房，目的在于提高生活质量，建议重点考虑生活配套、环境、物业、宜居程度；3.以上学为目的，重点考虑所在区位的教育水平和名校资源；4.投资型购房，分为三种：圈层、差价、租金，圈层意味着要买在有用的人脉圈，差价意味着要买在价格洼地，租金意味着要买在租金高且稳定的商业中心。总的来说，买房不是一步到位的，建议买房者根据自身阶段和需求仔细考虑。

提问：深叔，你好，我目前我名下有两套房子，一套光明峰荟花园，一套塘厦万科朗润园公寓，家庭年收入230万+，针对已有资产和后续购房有没有什么建议？

深叔：你好，峰荟花园在光明老城区，老城区工业格局错综复杂，公租房和保障性住房多，成长空间没有新区科技城大；塘厦万科朗润公寓产品不适合投资，塘厦公寓是为了承接观澜外溢，产业是低端制造批发行业，收益不大，建议出手。建议买房者珍惜首房首贷名额，继续积攒首付，将目标定在1000-1500万的房子，这样才算没有浪费这么强的月供能力。

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

深叔已经总结了深圳未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。