买不行, 那就10万永久“租”? 宅基地政策有调整, 市民也可自建房

越来越多年轻人搬进城市，而越来越多城里人想要去农村建房，两者形成了鲜明对比，宅基地买卖期盼再次上涨。

而考虑到宅基地不能买，广西陆川县的吴某便向广西百色田东县的刘某，通过支付10万元租金的方式，永久占据其宅基地。而后经法院判决，该租赁协议无效。

其实，宅基地和农房，可以说是农民手中最值钱的资产，宅基地政策的调整，尤其是对闲置宅基地的盘活利用，对农村资源变资产，以及农民收益，都会有直接影响。

为何买卖不成，还不能永久租赁宅基地？

现行法律法规，赋予宅基地最重要的两项权利，便是宅基地所有权和使用权。虽然宅基地使用权，即居住权和翻建地上房屋的权利，属于特定的一个农户，但是，宅基地所有权属于村集体所有成员共有。在这一规定下，宅基地使用权的交易，只能在村集体内部成员之间流通，外村成员或市民，也就无法通过“以租代售”的方式，永久占据宅基地。

与此同时，宅基地使用权的流通，分为永久性和暂时性。其中宅基地使用权永久性流通主要分为两种，一种是通过“子承父业”继承，另一种是本村集体内部成员之间，在满足“一户一宅”的要求下，进行买卖。而宅基地使用权的暂时性流通，则主要体现在市民租赁宅基地进行建设，但单次租赁周期不能超过20年，且宅基地不能用于修建别墅大院和私人会所。

总的来说，正是由于宅基地买卖，只能在村集体内部成员之间进行，以租代售的方式行不通，同时，市民只能通过租赁的方式，暂时性获得宅基地使用权，且用途还有明确限制。因此，买卖不成，市民永久租赁宅基地也行不通。值得一提的是，宅基地供需市场已经成型，适当放开宅基地交易，对刺激农村经济发展有一定的作用。

宅基地政策有调整，不只是市民也可自建房。

在《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》中，国家明确表示，鼓励农民通过自营或合作的方式盘活闲置宅基地，并对接手的主体提供奖励或补助。从这一措施可以看出，通过合作共赢的方式，市民也可在农村自建房了，且随着乡村休闲短租市场的不断兴旺，农民市民都能获益。

除此以外，《农村宅基地管理办法》明确规定，出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物，无法再申请新的宅基地。从这一措施可以看出，若农民将宅基地使用权，合法买卖给同村其他村民，那么农民在本村将再无申请宅基地的可能。而且，在宅基地出租期间，宅基地使用权只是暂时转移，因此农民也无法在此期间，申请新的宅基地。

对于宅基地买卖，农民应该注意什么？

一个是有案例表明，农民将宅基地卖给市民后，若对应房屋是市民目前唯一住所，那么即便宅基地买卖合同无效，但为保障户有所居，农民也只能等到市民房屋倒塌后，才能收回宅基地。另一个是宅基地，在未来体现的不只是现金价值，建议农民不要轻易买卖。