上海楼市：窗口期将发生变化！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

提问：沪叔，你好，感觉崇明的房价比较便宜，现在买，未来会不会涨幅比较大呢？

沪叔：你好，不建议买崇明投资，崇明在上海2035年规划是定位世界级生态岛，除非你养老自住，崇明要产业没产业，要人才没人才，缺乏产业和强大购买力支撑，买崇明投资不如买环沪周边花桥。

提问：沪叔，你好，350万全款付，不想贷款，有没有房子推荐下（兼顾小孩上学、大人上班，上班一个在陆家嘴软件园、一个在虹口足球场）。我自己也查了下，这个价位只能搞老房子啊，94年后的，这种房子可以入手吗，比如上海川沙的沙田公寓、晨光公寓，这些房子到了40多年房龄了，咋办？是全款搞个老破小还是贷款点，但压力也不要搞太大。

沪叔：如果把房子比作公司，房子面积也是盈利因素之一，当城市房价大涨时，你的面积越多，获利自然越多。就市场而言，老破小是一线城市比较特殊存在，一线城市上车门槛动辄百万，上海门槛300万，老破小也就成了很多刚需看中的产品，而二线城市不存在这种问题，不断新建新区，大量新房进入市场可以选择。老破小让很多买房者顾虑的地方就是是房龄老，房龄又是银行审批贷款考虑因素，房龄越大，能贷年数越少，承担的月供越多，等你未来出手的时候，房龄更加老了，对于下个接盘可能面临贷不来款的情况，这样你就很难卖掉，导致老破小的金融属性降低。上海值得买的老破小详见知识星球。你看的房子房龄确实不新，但是距离地铁近且有学区的话，自己住的话能满足到目前的生活工作，未来转手也有学区地铁加持，算是一个卖点。其次买房肯定贷款划算呀，虽然要利息，但是长远来看，你买的大一点或者位置好一点，未来涨幅也会更大一点。

提问：沪叔，你好！上海买房，个人情况，单身首房首贷，首付170万，工作在外滩，想买房自住，同时考虑未来置换需求。想请教一些问题。1.金杨老破小和唐镇动迁房如何选择2.个人觉得2室未来五年比较容易出手，我这个资金情况能买到适合通勤的2居室吗？3.如果以上思路不对，请帮我指条明路，推荐一些板块，谢谢

沪叔：你好，你的首付170万，目前因为核验价的缘故，要求首付六成左右，根据位置和具体楼盘会有些不一样，您能买到的房子280万左右；

1，金杨属于中环以里，位置不错，板块内多条轨道交通，日常出行便利，因为发展成熟，目前的配套也完善，适合居住，板块内老房子偏多，部分经过美丽家园改造，劣势在于人群比较固化；唐镇动迁位于外环外，房龄会新一些，这边目前有基础生活配套，建议考虑二号线沿线；这两边您的预算买一房比较好买，具体买哪还是得看您对于购房的想法；

2，您的预算可以买到两房，且周边配套还是比较完善的，但是地段在远郊区域：比如松江泗泾等。

提问：沪叔,您好!我们家庭现在在上海已有一套房,积分的话基础分是30分.动态分中,已缴纳社保18年.目前的计划是再买一套小的房子(一室或2室)用于5-8年后自住,要求自驾或公共交通到浦东机场和杨浦大桥都比较方便,不考虑学区,要电梯房,可以接受动迁房,新房和二手房都能接受,可以接受外环到郊环区域.目前可用现金200-250万,麻烦沪叔能推荐几个区域或者是楼盘,再有就是我们这点预算,有哪些坑是需要避的.另外,如果对祝桥的祝祥苑/祝和苑附近小区(据说21号线会增加川南奉公路/祝潘公路站点,尚未公示)和鹤沙航城的金沁苑附近小区,这两块区域作个比较的话,各自的优势/劣势有哪些呢?非常感谢!

沪叔：买房这些坑谨慎碰：公寓的坑，投资公寓的坑实在太多，除了产权年限，还有交易税费重，流通性差，就算公寓有涨幅，除去各种成本，回报率低于住宅。远郊房的坑，远郊房的吸引人地方就是便宜，长期看几轮行情下来涨的慢，远低于大盘，甚至套牢；法拍房的坑，很多人觉得便宜想捡漏，新手小白这种便宜轮不到你捡，这里面最麻烦涉及个人债权纠纷，后面如果其他债主上门讨债得不偿失。其他买市区高溢价盘，里面坑详见知识星球内部。买新房前理清你的月供能力，新房因为开发商案场对接支行固定，这块如果流水不行确实按揭不好贷；二手如果月供还1.2w/月没问题，可以贷150万15年，新房当下250万这样只好选择崇明东滩或者长兴岛的精装小洋房。二手房你可以关注杨浦大桥和浦东机场中间的位置，如浦东，金桥，浦兴路板块可以考虑这边的1房总价在350万左右，按照普宅批贷大约能贷到100万，首付250万左右。或者可关注高桥的高行绿洲这一片次新二手的小两房基本也是350w以内。21号线官方公示的路线是从东靖路金桥，南北贯穿张江高科，孙桥，最后到川沙六陈路。祝桥千汇路这边没有公示的站点，听说的消息如果来自官方才有确定性。祝桥和鹤沙航城，都属于版块远郊，远郊的第一配套一定是靠近地铁口，这样未来有置换需求的时候，你好脱手。不同版块个别小区没有对比的意义，鹤沙航城相对16-18号线双轨交当下比20年后的东站枢纽更具备自住意义。上海投资回报率高的盘详见知识星球。

提问：沪叔，你好，买房到底要不要看规划呢？

沪叔：你好，现在地段的价值已经是一个共识，市区这也很少有新增地块可供开发，所以发展新区、新城就是城市发展不可跨越的一步，买房看规划就是新的口号，那买房看规划就是万能解药吗？很显然不是。上海在过去二十年也有很多失败规划，比如二十年前的奉贤海湾，当时被列为世界九大湾区之一，开发了商业，大学城，还花重金建设碧海金沙。

后来也知道部分项目并没有成功落地，写字楼项目也多有烂尾，奉贤海湾在地产黄金年，但都远远落下脚步。

二零一零年后，南翔喊出了cbd的口号，让南翔成为当时最热门的板块之一，百万方办公体量超三十栋的办公大楼，当时的南翔风头无量，十年过去cbd只能出现在南翔新房售楼处区位图上，当初的办公楼也没有被取消，只是变成了商住出现在市场上，没有比南翔商住更密集的区域了。随着南翔板块的新房逐一售罄，南翔cbd的宣传口径也逐渐隐没于楼市之中。

尽管南翔到如今已经成长为外环板块中较为宜居的区域之一，但显然与当初的规划背道而立。

那买房看规划是错的吗？当然也不是，有太多新区建设的成功范例了，过去的市场行情已经成功教育了所有人，大批吃螃蟹的人尝到了甜头。但请记住，时代的主旋律已经发生了变化。

房价涨幅的背后是复杂的经济规律，但对于大多数人来说，思考这些背后的因素是困难的，是反人性的。那开发商库存需要消化，zf需要土地出让金和税费收入，房地产策划也需要买房养家。将复杂的经济规律简化成宏大规划的某一名词，通过营xiao当手段进入购房者的心智是较为有效的手段之一。

不过在如今的市场环境下，城市发展在放缓、置换成本越来越高，买房还是更要从自身需求出发，只能改善未来自住环境的才算是有效规划。买房还是要看两三年内能落地的规划，如果规划时间拉长，落地可能会有各种问题。曾经一个朋友零五年去看浦东大华锦绣华城，当时的案场说这里有七号线和十三号线，结果13号线等了十四年才通车。

做一个刚需，需要好的、通勤、不错的学校、能丰富下班生活的商业，未来的置业之路，要从能从自身需求出发，不要被市场的喧嚣所误导，匆忙给自己未来若干年的岁月买来了一片荒芜。

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。